Experții dezvăluie criza fără precedent care lovește industria imobiliarelor: Urmează falimente pe bandă rulantă!

Industria imobiliarelor din România se confruntă cu probleme grave. Datoriile micilor afaceriști au atins niveluri record, dublându-se comparativ cu acum zece ani, iar perspectivele nu sunt promițătoare. Este de așteptat ca pe piață să se înregistreze falimente în masă, precum și apariția unor carteluri în rândul companiilor mari.

Datoriile dezvoltatorilor imobiliari din România au depășit recent 35 de miliarde de lei, ceea ce reprezintă o sumă dublă față de acum un deceniu. Conform unei analize realizate de o companie de consultanță, peste 60% din firmele din sector se confruntă cu riscuri de insolvență, pe fondul scăderii semnificative a pieței.

2026 va aduce recorduri negative

Consultanții estimează că anul 2026 ar putea aduce noi recorduri negative pentru piața imobiliară, în condițiile în care se anticipează o creștere a impozitelor și o reducere semnificativă a cererii pentru spații locative.

Riscul de insolvență sare în aer

Un comunicat emis de Frames, care citează date oficiale de la Registrul Comerțului și Ministerul de Finanțe, evidențiază că dintre cele 7.300 de firme care activează în domeniul dezvoltării imobiliare, 564 au intrat în proces de dizolvare în ultimii doi ani, 310 și-au suspendat activitatea, iar 57 au ajuns în insolvență.

Analizând datele prin prisma scorului Altman, se constată că peste 2.700 de firme prezintă un risc mare și foarte mare de insolvență, iar alte aproximativ 1.600 au un risc mediu.

Scorul menționat este obținut prin combinarea diverselor indicatori financiari, inclusiv profitabilitate, lichiditate, eficiența activelor și gradul de îndatorare, oferind astfel o imagine de ansamblu asupra riscurilor de insolvență.

Gradul de îndatorare este, în prezent, cea mai mare provocare pentru investitori. Creanțele din sectorul imobiliar au crescut cu peste 8 miliarde de lei în ultimii doi ani, de la 26,8 miliarde de lei în 2020, la 33,2 miliarde de lei în 2024.

Estimările inițiale sugerează că, până în 2025, datoriile dezvoltatorilor imobiliari vor depăși 35 de miliarde de lei, ceea ce evidențiază dificultățile reale din piață. Comparativ, în 2015, datoriile dezvoltatorilor se ridicau la 15,1 miliarde de lei.

În egală măsură, valoarea pierderilor nete a crescut semnificativ, de la 518,8 milioane de lei în 2022 la 610,3 milioane de lei în 2024.

Conform analizei menționate, sectorul imobiliar din România traversează o perioadă instabilă, cu fragilitate financiară extremă a dezvoltatorilor și o scădere drastică a profitabilității.

„Structura pieței relevă o realitate alarmantă: din 7.300 de dezvoltatori activi, 6.830 funcționează ca SRL-uri, în timp ce doar 81 sunt societăți pe acțiuni, capabile să atragă capital solid. Restul de 263 sunt organizați ca PFA-uri. Această fragmentare presupune o vulnerabilitate structurală, având în vedere că peste 80% dintre firme sunt microîntreprinderi, cu putere financiară limitată și expuse la fluctuțiile pieței”, se menționează în comunicat.

De asemenea, cifra de afaceri din sector s-a redus drastic, de la 7,55 miliarde de lei în 2022 la 6,4 miliarde de lei în 2024.

Profitul net al companiilor a scăzut cu peste 300 de milioane de lei în aceeași perioadă (de la 1,8 miliarde la 1,5 miliarde de lei).

Numărul de apartamente nevândute sare în aer

Scăderea vânzărilor a dus la o acumulare masivă de apartamente nevândute. Valoarea stocurilor a atins 10 miliarde de lei în 2025, o creștere alarmantă față de cele 7,5 miliarde de lei din 2022 și 1,51 miliarde de lei cu un deceniu în urmă, conform cercetării menționate.

Presiunea financiară, împreună cu creșterea impozitelor și costurile ridicate ale creditării, a adus sectorul aproape de colaps. Analiza arată că peste 60% dintre dezvoltatori prezintă un risc major de insolvență.

Situația este deosebit de critică în București, unde din peste 3.000 de dezvoltatori activi, mai mult de 2.300 sunt clasificați cu risc crescut de insolvență. Alte județe cu probleme similare includ Cluj, Timiș și Constanța.

„Creșterea TVA-ului pentru imobilele noi de la 9% la 21% a agravat și mai mult problemele din acest sector. Aproape 80% dintre apartamentele vândute în România sunt locuințe mici”, subliniază documentul citat.

Pe de altă parte, în ciuda dificultăților financiare, sectorul construcțiilor dă semne de reziliență pe hârtie. Comisia Națională de Strategie și Prognoză estimează o creștere a volumului lucrărilor de construcții cu 4% în 2026, după un avans de 9% în 2025. Lucrările de construcții noi ar putea urca cu 4,7%, iar infrastructura cu 5,7%, conform analizelor Frames.

Însă datele privind autorizațiile de construire sugerează o imagine mixtă. În decembrie 2025, au fost eliberate 2.650 de autorizații, în scădere cu 9,4% față de luna precedentă, însă cu o ușoară creștere comparativ cu anul anterior. În 2025, s-au emis 37.252 de autorizații, cu un plus de 4,4%, cu creșteri vizibile în toate regiunile, fiind în frunte Nord-Vest (+309) și Centru (+279).

Micii investitori riscă dă dea faliment

„Piața dezvoltării imobiliare va suferi modificări semnificative, iar probabil vor rămâne active doar firmele mari, cu acces la finanțare și planuri bine definite. Micii investitori, care depind de proiecte de la un proiect la altul, ar putea avea nevoie de ajutor”, afirmă Adrian Negrescu, managerul Frames, în comunicat.

Acesta adaugă că intrarea fondurilor de investiții pe piață ar putea determina multe dintre proiectele în execuție sau viitoare să fie orientate către închiriere.

„Având în vedere creșterea semnificativă a chiriilor, această activitate devine atractivă pentru marii investitori străini care, până acum, au evitat România. Este posibil ca dezvoltările imobiliare pentru vânzare să se nișeze, concentrându-se pe locuințele premium, având un potențial de câștig mai mare,” estimează Negrescu.

Analiza Frames a fost realizată pe baza datelor financiare ale societăților cu COD CAEN 4110 – dezvoltare imobiliară.