Chiar dacă sună ciudat și greu de crezut la prima vedere, o locuință veche, ridicată în anul 1975, poate să coste în momentul de față mai mult decât un apartament modern, abia construit în anul 2025. Această situație neobișnuită se întâmplă cu adevărat în diverse orașe de la noi din țară, unde găsim cazuri în care proprietățile vechi sunt mai scumpe chiar și cu 26% față de cele noi.
Acest lucru este cu atât mai surprinzător cu cât în prețul apartamentelor noi este deja inclusă și taxa pe valoarea adăugată, adică acel TVA de 21%.
Cu toate acestea, datele din România arată o realitate mult mai nuanțată. Paradoxul nu ține de construcții, ci de modul în care s-a schimbat valoarea „orașului din jurul apartamentului”.
Un paradox care pornește din București și se extinde în orașele mari
Datele platformei imobiliare Storia pentru luna mai 2026 arată diferențe semnificative între apartamentele vechi și cele noi, de la -9% în Oradea, unde locuințele noi sunt mai scumpe, până la +26% în București, unde piața favorizează net segmentul vechi.
În Capitală, această diferență devine cea mai vizibilă. Apartamentele vechi au ajuns la un preț mediu de 2.535 euro/mp, în timp ce locuințele noi se situează la 2.015 euro/mp, ceea ce înseamnă un ecart de 520 euro/mp în favoarea celor vechi. Această diferență se traduce direct în prețul final: o garsonieră veche ajunge să coste aproape 94.000 de euro, în timp ce una nouă rămâne în jurul a 75.000 de euro.
Fenomenul nu este izolat. În Iași, diferența este de aproximativ +8% în favoarea locuințelor vechi, cu 2.034 euro/mp față de 1.885 euro/mp. În Brașov, ecartul este mai mic, dar menține aceeași tendință, cu 2.383 euro/mp pentru vechi și 2.295 euro/mp pentru nou. În Cluj-Napoca, Constanța și Sibiu, cele două segmente au ajuns practic la paritate, diferențele fiind nesemnificative.
Există și orașe în care locuințele noi rămân mai scumpe
Totuși, piața nu este uniformă, iar în unele orașe logica tradițională încă funcționează. În Oradea, apartamentele noi sunt cu aproximativ 183 euro/mp mai scumpe decât cele vechi, ceea ce înseamnă un avantaj de circa 9% pentru segmentul nou. În Timișoara, diferența este de aproximativ 105 euro/mp, iar în Craiova se menține un ușor avantaj pentru locuințele noi, de aproximativ 16 euro/mp.
Aceste piețe au în comun faptul că dezvoltarea rezidențială din ultimii ani a fost realizată în zone relativ bine conectate la oraș, ceea ce reduce diferența clasică dintre „centrul vechi” și „periferia nouă”.
Cum arată piața, oraș cu oraș
Pentru a înțelege mai clar acest dezechilibru, comparația directă dintre prețurile medii pe metru pătrat arată astfel:
De ce un apartament din 1975 poate fi mai valoros decât unul nou
Explicația principală nu ține nici de vechimea clădirii, nici de calitatea construcției în sine, ci de modul în care s-au dezvoltat orașele în ultimele decenii. Majoritatea apartamentelor vechi din România au fost construite în cartiere gândite ca nuclee urbane complete, cu acces la transport public, școli, grădinițe, spitale și spații comerciale.
În timp, aceste cartiere au devenit chiar centrul funcțional al orașelor moderne. Zone precum Titan, Drumul Taberei, Tineretului, Dristor sau Aviației în București sunt astăzi printre cele mai bine conectate la infrastructura urbană, în special datorită proximității față de metrou și servicii publice dezvoltate, scrie Adevărul.
În schimb, o mare parte dintre proiectele rezidențiale noi au apărut în zone periferice sau semi-periferice, unde terenurile sunt mai ieftine, dar infrastructura este încă în dezvoltare. Cartierele noi din Popești-Leordeni, Berceni, Prelungirea Ghencea sau zonele extinse din jurul marilor orașe oferă locuințe moderne, dar nu pot concura întotdeauna la capitolul accesibilitate.
TVA de 21%, un avantaj fiscal care nu mai schimbă regulile pieței
În teorie, locuințele noi ar trebui să fie mai scumpe inclusiv din cauza TVA-ului de 21% aplicat la vânzare, în timp ce apartamentele vechi tranzacționate între persoane fizice nu includ TVA. În practică însă, acest diferențial fiscal este absorbit de dinamica reală a pieței.
În București, de exemplu, diferența de 520 euro/mp dintre vechi și nou depășește cu mult impactul TVA raportat la structura costurilor. Acest lucru arată că prețul final nu mai este dictat doar de construcție sau taxe, ci de valoarea percepută a amplasamentului.
În esență, cumpărătorii nu plătesc doar metrul pătrat construit, ci și timpul economisit, accesul la transport, proximitatea față de locuri de muncă și infrastructura deja existentă.
Ce spun datele despre comportamentul cumpărătorilor
Această schimbare de percepție este vizibilă și în comportamentul de căutare. Datele din piață arată că apartamentele vechi sunt căutate de aproximativ trei ori mai mult decât cele noi, în creștere față de anul anterior, când raportul era de aproximativ doi la unu.
Creșterea interesului pentru locuințele vechi este alimentată și de modificările fiscale recente, inclusiv majorarea TVA, dar și de diferențele de preț dintre zonele centrale și periferice.
„Vedem tot mai des situații în care apartamentele vechi ajung la prețuri similare sau chiar mai ridicate decât cele noi, însă explicația ține de locație. Locuințele vechi sunt, în general, mai centrale și mai bine conectate la infrastructura orașului: transport, școli, servicii”, explică Monica Dudău, reprezentant Storia.
De ce „1975” poate bate „2025” în preț
Paradoxul devine mai ușor de înțeles atunci când raportăm prețul la realitatea urbană. Un apartament construit în 1975, dar aflat la câteva minute de metrou și într-un cartier complet funcțional, poate avea o valoare mai mare decât un apartament nou construit la marginea orașului, chiar dacă acesta din urmă include materiale moderne și eficiență energetică superioară.
În plus, oferta de locuințe vechi în zone centrale este limitată structural. Nu se mai pot construi blocuri noi în aceste cartiere, ceea ce transformă apartamentele existente într-un activ rar, cu valoare în creștere naturală în timp.
Piața nu mai plătește doar apartamentul, ci accesul la oraș
Datele din mai 2026 confirmă că piața imobiliară din România s-a mutat de la logica „nou versus vechi” la logica „unde este situat apartamentul”. În multe cazuri, diferența nu mai este dată de anul construcției, ci de infrastructura din jur și de timpul pe care îl economisește locatarul.
Astfel, TVA-ul de 21% aplicat locuințelor noi devine doar un element secundar într-o ecuație mult mai complexă, în care adevărata valoare este dată de orașul în sine. Iar în marile centre urbane din România, se pare că un apartament din 1975 poate fi, în mod paradoxal, mai valoros decât unul construit astăzi, dacă este mai aproape de viața reală a orașului.
Sursă: stiripesurse.ro
